套路多多,购房纠纷如何“有效维权”?******
人民网记者 孙红丽
近期,中央层面多部门发文定调房地产市场,并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署,进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房,住上更好的房子,诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中,消费者在买房过程中可能遭遇种种套路,一旦交了定金买了房,常常处于弱势地位。比如,卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候,消费者应该如何有效维护自身的权益?
被“虚假宣传”误导,开发商规避责任怎么办?
近日,来自南京的网友向“人民投诉”平台反映,南京某楼盘在销售时,将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点,以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖,很多消费者都为了景观买单。但购房完成后,开发商擅自更改规划,之前宣传的卖点全部变为其他功能区,且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏,实质上房产溢价已经消失,给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候,开发商往往会通过宣传册、微信公众号等,对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约,不属于交付标准,不具有约束力,双方应以正式合同为依据”的条款。那么,这些宣传和介绍是否有法律上的约束力?
中国消费者协会对此指出,根据法律规定,开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约,即使未写入合同,开发商也应履行相关义务,如未按约履行,则构成违约。
另外,业主如何避免被“虚假宣传”误导?遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益?
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示,消费者维权主要的依据是以合同约定为准,但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请,这不具有强制约束力。
“但是,如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋,以及相关设施所做的说明和承诺,并且这说明承诺具体而且确定,对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响,那么它就构成了要约。”谢龙说,这种情况即使是没有写到合同里面,它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺,那么消费者也可以据此作为证据,要求对方承担违约责任。
根据法律规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。
举例来说,消费者在售楼处选购商品房时,宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米,实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点,从而吸引消费者签约购买,那么可以认为,这个宣传内容构成要约。
谢龙建议,业主需要收集保全相关购房证据,譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料,或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办?
“多签了2份《补充协议》,收房时间变了,物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映,补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议,加重了业主的责任,规避了开发商的责任。
实践中,经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位,在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时,要求购房户签订《补充协议》,在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出,这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说,补充条款要高于合同条款,所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示,开发商有义务充分说明每个条款的具体内容,消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时,从法律上来说,一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然,具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者,签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱,如涉及到交房时间,建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款,对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。
不得不选的捆绑装修,真的合理吗?
在一些地区新房限价的背景下,很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式,变相进行组合销售。
去年九月,李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时,销售人员告知,除了首付款,还要准备好买“升级装修包”的钱,否则房子就无法购买。几经协商未果,李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷,强制买卖装修升级包是违规行为吗?
谢龙对此解释,从法律规定看,任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价,不得在标价之外加价出售,也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿,侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法,消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝的权利,但是实践中,面对不接受就不购房的情况,消费者仍有购房意愿怎么办?
“这种情况下,如果消费者购买装修升级包,要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能,说明这个收费是不合理的,那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为,装修升级包从法律上来说没有问题,但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系,这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素,合同是有效的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况,姜超峰建议,购房者若购买捆绑装修的房子,为了自身利益,应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等,以及如未能达到约定的标准,开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板,如何解决?
2020年9月,河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后,发现不仅精装修房与样板房相差甚远,还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖,很多是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益?面对开发商“样板间仅供参考,最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款,业主该如何有效维权?
姜超峰认为,房屋质量问题分两种,一种是严重的质量问题,比如可能有危险性,入住后人身安全得不到保证等,消费者可以拒绝,甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题,在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称,因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的,而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议,应该做出不利于格式条款提供方的解释,也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说,装修样板房对消费者买房有非常重要的影响,它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者,样板房不是最终交付标准,开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送,则也要符合赠送的要求,比如品牌、材质等,否则开发商同样可能构成违约。
书写日常生活的平淡之美——再读《浮生六记》******
【读书者说】
作者:苗怀明(南京大学文学院教授)
当我跟随演员们的脚步缓缓走进沧浪亭的那一刻,忽然产生一种穿越时空的恍惚感,不知道是自己走进了历史,还是历史来到了现实。感谢园林版昆曲《浮生六记》,它让以往案头密密麻麻的文字符号还原为眼前鲜活亮丽的风景。
《浮生六记》苗怀明 译注 中华书局 苗怀明提供
一部非常纯粹的文学经典
到底是身处2019年11月15日观赏园林版昆曲《浮生六记》的这个晚上还是1780年中秋节沈复、芸娘坐在沧浪亭乘凉的那个月夜并不重要,因为这样的场景几百年来每天都可能发生,可以发生在乾隆年间苏州的沧浪亭,可以发生在光绪年间南京的莫愁湖,可以发生在民国时期杭州的西湖,自然也可以发生在当下扬州的五亭桥。
这是一对刚结婚半年多的小夫妻,正享受着新婚带来的甜蜜,男的叫沈复,女的叫芸娘。虽然已到中秋,姑苏一带还有些闷热,他们在傍晚时分登上沧浪亭乘凉,先是欣赏夕阳西下,再细品皓月当空,或向外眺望,或坐下闲聊,一切都是那么自然。不需要去发朋友圈,也不需要刻意拍视频,因为这不值得显摆,不过是二人再普通不过的日常生活。
在忙忙碌碌、天天急着上班打卡的现代人看来,如此富有诗情画意的场景更多出现在影视剧里,出现在电视屏幕上,和自己的生活有着太远的距离,即便是利用假期随着熙熙攘攘的人流去一次沧浪亭,也不过走马观花,无法体会沈复、芸娘夫妻的那份闲适和恬淡。对每天忙得焦头烂额的我们来说,生活就是生活,艺术则是艺术,但是对这对小夫妻来说,生活就是艺术,艺术就是生活,两者并没有明显的界限,这不仅仅体现为沧浪亭的中秋赏月。
园林版昆曲《浮生六记》剧照 苗怀明提供
翻开全书,所写不过儿女情长,家长里短,这样一部书何以能成为文学经典?
的确,从表面来看,这可以说是一部条件并不具备的经典名著,或者可以说是一部非典型名著。
之所以这样说,是因为它有一些先天不利的因素,比如说作者沈复,他虽然有较高的文化修养,但并没有得到过功名,在那个时代,这就决定了他身份的卑微,没有青史留名的机会,整天为生计而奔波,他开过字画店,做过幕僚,还到广东贩卖过货物,活得相当艰难。他的生平事迹别说现在无从知晓,就是在当时,也没多少人关心和知道。
再看《浮生六记》这部书,虽然写得颇为用心,但别说刊刻,就连最起码的流传都做不到。沈复去世多年之后,都没有人知道这部书的存在,更不用说记载和评论了。如果不是杨引传这位有心人在冷摊上偶然得到书稿,并将其刊印出来,我们今天很可能根本就不知道世间竟然还有这么一部奇书。
但就是这么一部篇幅不大的书稿,被发现的时候竟残缺不全,全书不过六卷,还遗失了最后两卷。
《浮生六记》能残存下来,已经算是万幸了,甚至可以说是偶然,怎么也和文学经典画不上等号,两者之间似乎有着太过遥远的距离,估计当时在写作时,沈复也不敢有这样的奢想。
奇迹就这样毫无征兆地发生了,光绪三年(1877),杨引传将残存三分之二的《浮生六记》和另外三部笔记著作即《镜亭轶事》《天山清辨》《闻见杂录》一起收入《独悟庵丛抄》刊行。刚一面世,《浮生六记》便一枝独秀,大受欢迎,迅速风行海内外,书坊争相刊印,到当下各类版本至少有200种,而《独悟庵丛抄》所收的另三部笔记则一直无人提及。如果将四部书的合刊看作是一场竞争的话,《浮生六记》完胜。
伴随着《浮生六记》的一纸风行,它陆续被各类作品集收录,入选中学语文教材,被拍成电影,改编为舞台剧,被翻译成多种外文,并出现专门的研究著作,这些通常是衡量一部作品是否经典的指标,不到一个世纪的时间,《浮生六记》都具备了。
这是一部非常纯粹的文学经典,不靠作者的名气,不靠书商的宣传,靠的是自身独特的艺术魅力,打动了一代又一代读者,看起来有些偶然,实则又是必然。
平淡生活中最为真实的美
那么,这本书的魅力究竟何在?全书篇幅不长,并没有展现宽广的生活面,也没有传奇故事和戏剧冲突,写的不过是一对夫妻的日常生活,而且是那种很私人化的生活,这样的生活我们也正在经历着,日复一日,好像没什么可说的,究竟是里面的什么东西打动了我们?
答案说简单也简单,说复杂也复杂,《浮生六记》的魅力就来自它的平淡,这种平淡既是指内容,也是指风格,平淡并不一定非要和单调乏味画等号,它是一种美,一种最为真实的美,只是不少人未能感悟到而已。通过《浮生六记》可以领略这一点,我们由此可以重新审视自己的生活,得到人生的启迪。
为了说明这个问题,可以拿《浮生六记》与《红楼梦》做个比较,这部书曾被誉为“小红楼”,可见不少读者意识到两书之间的相似性。
说起来也巧,曹雪芹去世的时间是乾隆二十七年壬午除夕(1763年2月12日),第二年,沈复和芸娘相继出生,这似乎构成了一种人生的接力,这种接力还表现在创作上。《浮生六记》虽然人物、内容、情节与《红楼梦》差别很大,但其内在精神则是相通的。不妨将《浮生六记》视作《红楼梦》的一部特殊续书。
二百多年来,《红楼梦》读者的内心里一直有个遗憾,那就是宝黛的爱情没有走向婚姻,因黛玉的早逝而人为中断。假如两人一起牵手走进婚姻殿堂,那该会是一个多么美妙的结局呢?
让我们按照生活自身的逻辑完成这个假设。笔者曾写过《宝黛结合又如何》一文,大致的内容是:假如宝黛结合,短暂的蜜月期之后,就是生儿育女。孩子的陆续降生意味着贾宝玉、林黛玉告别青春时光,步入成年时代。随着孩子长大,不管贾宝玉有多么不情愿,人生的列车必定会将他送到父亲贾政的位置上。同样,面对孩子的吃喝拉撒,林黛玉没有时间也没有心思再去多愁善感,一个合格的母亲不可能在孩子成长的时候缺席,柴米油盐注定会成为她日常生活的主要内容。
于是,贾宝玉、林黛玉顺理成章地成为新的贾政、王夫人,这意味着往日生活的一去不复返,再也不能肩扛花锄去葬花,再也不能躺在奶奶怀里打滚,再也不能去吃女孩嘴上的胭脂。一切年少轻狂已成陈年往事,面对着柴米油盐、衣食住行,打着世俗和利益的各种盘算,不再有诗和远方,只有永远都处理不完的日常琐事。
再过若干年,宝黛二人又会坐在贾代善、贾母的座位上,他们和他们的孩子们注定会将家族年轻人一代代成长的经历再次重演一遍,人生就是这样不断循环往复。
问题在于,这就是我们希望看到的结局吗?
答案恐怕是否定的,这未必就是我们想要的生活,自然更不是曹雪芹期待的人生。曹雪芹是位理想主义者,尽管家族败落,生活困顿,但仍然保有一份梦想,在困苦的人生中给自己,也给读者一点亮色,让大家不要活得太世俗。因此,林黛玉必须早早去世,她不能嫁给贾宝玉。随着贾宝玉、林黛玉年龄的增大,婚姻的选择也变得无可逃避。于是在他们成人之前,曹雪芹残忍的拉上了大幕。
老实说,笔者的这篇文章写得有些过于感伤和悲观,未能直面日复一日、高度重复的日常生活。《浮生六记》实际上延续了这个话题,却给出了另外一个答案,一个更符合生活逻辑的答案。
可以把沈复和芸娘的婚姻视作宝黛结合的现实版。两人十三岁订婚,十八岁成亲,说不上青梅竹马,却也称得上是情投意合。虽然他们的家世不如宝黛显赫,但四人秉性相近,都是属于聪俊灵秀的那种人,也就是《红楼梦》第二回里所说的正邪交赋。生在公侯富贵之家,就是情痴情种;长于诗书清贫之族,就是逸士高人。前者是宝黛,后者是沈复、芸娘。
从今天的视角来看,十八岁结婚,意味着青春期的过早结束和成人世界的提前到来,这是曹雪芹不愿意面对的。但实际情况究竟如何呢?
实际情况并不像曹雪芹担心的那样乏味,沈复、芸娘成亲后,生活确实平平淡淡,不外乎柴米油盐,但两人过得有滋有味,非常投入。两人或沧浪亭乘凉,或泛舟太湖,或改扮装束出去招摇,尽管这样的日子并不算多。居家的时候,两人因陋就简,把庭院、居室收拾得整洁雅致。
这样的生活其实也是我们的生活,何以沈复夫妇过得如此开心?关键在心态不同。沈复、芸娘用一颗平常心对待自己的每一天,努力发现生活中的情趣,本来就没有过多过大的奢想,小小的收获都能有一份欣喜。如果把目标定得过多过大,满足的日子注定大大少于不满足的日子,正如人们常说的,人生在世,不如意事十有八九。这并非自我麻醉的阿Q精神,而是一种正确对待生活的态度,再说即便每天愁眉苦脸,日子就会因此而改变吗?
这就是《浮生六记》给读者留下的启示。每个人都渴望成功,渴望奇迹,但绝大多数人的生活注定平平淡淡,努力过好每一天,发现生活中的情趣和快乐,也许这才是正确的人生态度。从这一点来说,曹雪芹的担心有些多余,宝黛的家庭条件比沈复夫妇优越很多,他们结合之后,生活未必就那么单调,也许比沈复更加丰富多彩,至少是存在这种可能性的。相信读者从《浮生六记》获得的共鸣比《红楼梦》更多,毕竟沈复夫妇的生活离我们更近,他们的生活就是我们的生活。
俞平伯《题沈复山水画》 苗怀明提供
《独悟庵丛抄》本《浮生六记》 苗怀明提供
乐观又平凡的人生态度
《红楼梦》没有写到宝黛的结合,以悲剧而告终。《浮生六记》虽然写到了沈复、芸娘的婚姻生活,也仍以悲剧而告终。两者同样是悲剧,但内涵却各有不同。贾宝玉的出家是要告别往日的生活,而沈复撰写《浮生六记》则是记下自己对往日生活的留恋。平平淡淡的生活,早已习以为常,也许充满烦恼,一旦这种生活因家庭变故或其他原因而中断,马上就变得无比珍贵。人不能总是生活在记忆中,珍惜已经拥有的一切,随遇而安,这也许是《浮生六记》给我们的第二个启示。
全书所写,不管是欢乐还是悲伤,一切都那么平凡普通,我们在生活中每天都会遇到。惟其平凡普通,作者才不需要装腔作势,不必矫揉造作,对那些厌倦了说教训斥、读腻了高头讲章的读者来说,感同身受,从书中可以看到自己,从而引起强烈共鸣。真情实感,平淡自然,这就是《浮生六记》最大的特点,也是它最能引起读者共鸣的地方。
转眼二百多年过去,尽管我们使用了手机、电脑,尽管地球已经变成了村庄,但我们并未走出《浮生六记》的时代,沈复、芸娘追求的幸福我们仍在追求,他们遇到的烦恼仍在困扰着我们,书中的事情昨天发生在沈复夫妇身上,今天也同样会发生在我们身上,这本书的价值因岁月的积淀而变得更为丰富多元。
探讨这个话题可以从一个假设开始,假如沈复、芸娘生活在当下,他们的人生悲剧可以避免吗?只要认真阅读作品就可以知道,他们的悲剧在当下照样可能发生。芸娘的病逝固然与家境贫困、未能得到及时救治有关,但问题在于,假如她生的是无药可治的绝症,即便再好的医疗条件也没用,任何时代都会有悲剧的发生,不能把什么悲剧都甩锅给封建礼教,这实际上是一种变相的推卸责任。
沈复夫妇生活的困顿固然与父母有关,父亲将他们逐出家门,这是他们不幸的开始。这种家庭的不和谐现在照样存在,不能都归结为封建礼教。沈复父亲做事比较粗暴武断,这是不可否认的,但沈复夫妇自身难道就没有问题吗?沈复作为儿子,没有处理好与父母、弟弟的关系,作为丈夫不能保护生病的妻子,作为父亲不能给两个孩子幸福安宁的生活,板子不能都打到父亲身上,老人即便有过错,也负不了这么多责任,你不能指望每个人都宽容开明,宽容开明只能作为一种运气,可遇而不可求。作为儿媳的芸娘多管闲事,做事莽撞,恐怕就不能仅仅用天真来辩解,毕竟都是成年人了,毕竟也是孩子的母亲了,处理好与公婆的关系无论是过去、现在还是将来,都是家庭生活中的重要一环,不能把责任都推到别人身上。
芸娘的美丽、聪慧和善良给读者留下极为深刻的印象,大家为她的不幸感到同情和惋惜,但人们往往忽略了她的另一面,那就是幼稚、天真,作为成年人,这可不是什么值得夸赞的优点,做事欠考虑,把本来应该和谐的家庭关系弄得一团糟,人不能永远停留在天真阶段。假如宝黛结合的话,大概率也会遇到这样的问题,而且问题只会更棘手,贾府的生活远比沈家要复杂,如果发生冲突,矛盾只会更加激烈。
芸娘是全书中最让读者牵挂的人物,她之所以如此可爱迷人,固然是出自其个人的禀赋,但不能不说她是因作者沈复而美丽。是作者可贵的开明、包容和爱心,给她提供了展现美丽人生的舞台,并将这些美好瞬间用文字记录下来,尽管这个舞台实在太小了。可以想象,如果换成一个俗不可耐的男人,比如《红楼梦》里的贾赦、贾珍之类,芸娘还能有这些逸闻趣事吗?要知道在那个时代,妻子的命运几乎完全掌握在丈夫手里。有什么样的丈夫,就会有什么样的妻子。是沈复培养和塑造了一位可爱迷人的妻子。当然这样的培养、塑造也付出了沉重的代价,芸娘自身性格及为人处世的缺陷给自己同样也给丈夫带来了很多麻烦。
书中的沈复是一位有才气、有个性的文人形象,相信这也是他有意留给后人的自画像。他虽然社会地位不高,生活困顿,但依然保持着难得的自尊,苦中作乐,享受人生,享受生活,即便是在借钱回家的路上,也要顺道到虞山一游,这种乐观旷达的人生态度难能可贵,对每个有着类似不幸遭遇的读者都是一种安慰和启发。《浮生六记》虽然写了不少人生的苦楚和无奈,但字里行间丝毫找不到那种毫无节制的宣泄和哀怨,而且作者的享乐也不是醉生梦死,自甘堕落的那种。他不仅热爱生活,而且懂得如何生活,尽管生活贫寒,但充实而有趣。看看他讲盆景、家居的那些文字,就可以知道,他绝非泛泛而谈,而是一位真正的行家里手。从摹写山川风景的那些文字,可见其独到的鉴赏眼光,他不喜欢苏州的狮子林,不喜欢扬州的五亭桥,不喜欢南昌的滕王阁,但并非故意在唱反调,而是能讲出一番道理,给人以启发。
如果生活在当下,具备这样的文化素养和鉴赏水平,相信沈复不至于沦落到没饭可吃的程度,他可能是位大学教授,可能是位园林专家,也可能是位成功的商人。这并不是说,现在就一定比那时好,但最起码实现人生的机会及评判成败的标准要相对多元一些,人生舞台相对要大一些。
斗转星移,沧海桑田,二百多年间,这个世界发生了太多太大的变化。沈复笔下的苏州、扬州、杭州、广州、荆州,地名还是原来的地名,位置还在原来的位置,沧浪亭至今依然游人如织。但有了一部《浮生六记》之后,一切发生了改变,往日的风景又多了一层内涵和魅力,这不是眼睛能看到的,需要用心去体会。
《光明日报》( 2023年01月12日 11版)